广州三旧改造补偿标准

　　关于《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》的文件解读

　　重要条款解读

　　（一）关于推进旧村庄全面改造

　　一是为保障旧村全面改造项目的顺利实施，进一步优化改造成本核算，将旧村全面改造中包括审批时测算的土地出让金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆迁奖励（从不可预见费中单列）等实际发生的费用增加纳入改造成本。

　　二是对采取政府征收方式实施旧村全面改造的，鼓励采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。在我市既有按“户”“栋”“基底面积”补偿方式的基础上，增加征收主体按市场评估价先收购合法房屋，村民按“人”均面积以建安成本价回购房屋的补偿方式。具体办法是：由政府按照市场评估价（收购价）收购村民的现有合法房屋（含符合“三旧”改造补偿的房屋），收购价格由区政府（广州空港经济区管委会）结合实际情况研究确定；综合考虑我市现行户均280平方米的补偿标准，提出还可以选择由本村村民以建安成本价按不高于人均75平方米（50平方米安置＋25平方米奖励）标准（以户均3～4人计算）回购安置面积。自主改造、合作改造的旧村全面改造项目可按照上述政府组织的方式实施收购补偿，收购价扣减回购价后可计入改造成本，村集体需将集体土地转为国有土地。其中“人”为本村村民户籍人口。

　　（二）关于加大国有土地上旧厂房改造收益支持

　　为降低企业用地成本，支持实体经济发展，用好用足省“三旧”改造优惠政策，对我市现行更新政策中协议出让土地出让金缴纳标准及政府收储收益返还比例进行调整：

　　一是自行改造，以协议方式供地的项目，按办理土地有偿使用手续时新规划用途市场评估价的70％缴交土地出让金。

　　二是适当提高政府收储项目出让分成比例和一次性补偿标准：

　　①居住用地毛容积率2．0以下（含）、商业服务业设施用地毛容积率2．5以下（含）部分，可按不高于公开出让成交价或新规划用途市场评估价的60％计算补偿款，超出部分可按该部分的成交价或市场评估价的10％计算补偿款，

　　②可整宗地一次性按同地段毛容积率2．5商业市场评估价的60％计算补偿款（50％＋10％的奖励）。

　　广州市深入推进城市更新工作实施细则

　　三、推进旧村全面改造

　　(三)旧村全面改造项目因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的，区政府(广州空港经济区管委会)可采用征收等方式整合本村权属范围内符合城市总体规划和土地利用总体规划的其他用地作为安置和公益设施用地，采用协议或划拨方式纳入旧村改造一并实施建设，也可通过政府补助、异地安置、异地容积率补偿等方式在全区统筹平衡;市重点项目可在全市统筹平衡。

　　(四)优化改造成本核算。旧村全面改造涉及的土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、审批时测算的土地出让金(采用自主改造、合作改造模式的)、拆迁奖励(从不可预见费中单列)等实际发生的费用增加纳入改造成本。拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%。

　　具体项目的改造成本核算由区政府(广州空港经济区管委会)研究确定。改造成本中属于动态调整的项目，由市住房城乡建设局按年度动态调整。

　　(五)鼓励旧村改造采用先收购房屋后回购的方式实施补偿。对采用政府征收方式改造的，可由征收主体按照市场评估价收购村民既有合法房屋(含符合“三旧”改造补偿政策的房屋)，本村村民(户籍人口)按照人均建筑面积50平方米的标准、建安成本回购住房;在规定时间内完成签约的，可按本村村民(户籍人口)人均建筑面积不高于25平方米给予回购住房奖励。村集体物业由村民按照股份分享。收购价由区政府(广州空港经济区管委会)结合实际情况研究后确定。

　　(六)对采用自主改造、与有关单位合作改造的旧村，可由村集体经济组织或由其成立的全资子公司、村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司或者村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方作为改造主体，参照本细则第(五)条的规定实施收购补偿。收购价由改造主体委托第三方机构评估，报区政府(广州空港经济区管委会)研究后确定。村集体经济组织需按规定将改造范围内的集体建设用地全部申请转为国有建设用地。

　　(七)旧村全面改造项目中的复建安置房可纳入棚户区改造计划，免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。

　　(八)规范旧村全面改造引入合作企业招商工作。经区城市更新部门审查符合政策的，由村集体经济组织通过广州公共资源交易平台或区“三资”平台招商，确定合作企业。