崇明竖新镇集中居住方案

　　崇明区竖新镇农民集中居住工作实施方案

　　为更好地落实乡村振兴战略要求，优化土地资源配置，改善农村生产和农民生活环境，引导本镇农民向城镇集中居住，根据《上海市崇明区人民政府关于促进农民向城镇集中居住的指导意见》（以下简称《指导意见》）、《崇明区农村村民住房建设管理规定（试行）》，结合本镇农民居住现状实际，现就促进农民集中居住工作制定如下实施方案：

　　一、 总体要求

　　（一）指导思想

　　全面贯彻落实党的十九大和中央经济工作会议、中央城市工作会议、中央农村工作会议精神，紧紧围绕乡村振兴战略和世界级生态岛建设要求，充分尊重农民意愿，进一步加大宅基地归并力度，创新宅基地管理模式，积极引导农民居住向城镇集中，不断提高城镇基础设施和公共服务水平，促进土地集约节约利用，实现以人为核心的新型城镇化和城乡一体化发展，不断满足农民追求美好生活的愿望，塑造现代文明、生态宜居的海岛乡村风貌。

　　（二）基本原则

　　1、坚持农民主体。农民向城镇集中居住，不同于动迁征收，由农民自愿选择、自主决定。要做好引导和服务工作，尊重农民意愿，坚持一切从实际出发，充分考虑农民需求和政府承受能力，鼓励农民主动参与和自主选择。

　　2、坚持统筹规划。遵循崇明世界级生态岛建设总体规划、镇土地利用控制规划，注重“中国元素、江南韵味、海岛特色”，结合村庄布点，按照“相对集中、有序布局、错落有致”的原则，统筹制定农民集中居住区专项规划，保障农民集中居住工作顺利开展。

　　3、坚持循序渐进。充分考虑农民建房的多样性以及农村的现状条件、村风民俗的差异性，保障农民的合法权益，让愿意集中居住的农民充分享受政策的红利，从而循序渐进，引导更多农民不断自愿向城镇集中居住。

　　（三）规划安排和工作目标

　　本镇农民向集中居住分为南、北部两个区域、分步推进，其中：南部区域为明强区块，规划面积为86公顷，北部区域为春风区块，规划面积为68公顷。

　　通过推进农民集中居住，促进城市文明融入乡村建设，为农民提供更为便利的基础设施和公共服务资源，改善农民居住条件和农村环境，让农民共享改革和城镇化发展成果，整体提高农民生活质量和获得感；优化土地资源配置、集约节约利用土地，完善城乡空间布局，推动城镇化建设和城乡一体化发展；力争通过几年努力，使本镇农民向城镇集中居住规模有明显提高，农村分散居住状况有明显改善，城镇化水平有明显提升。

　　二、 推进模式和政策支持

　　按照《指导意见》，结合本镇实际，本镇推进农民集中居住主要有货币化置换和异地集中建房两种模式：

　　（一）货币化置换模式

　　对持有合法、有效的农村宅基地使用证或相关建房批准文件，但不符合在农民集中居住区建房条件的非农户、继承户，按照批准的宅基地面积，有证有人且执证人名下有一套商品住宅的，以每平方米7000元的标准进行一次性货币补偿。

　　对自愿退出继承房屋占有宅基地的继承户，按照批准的宅基地面积，以每平方米4500元的标准进行一次性货币补偿。

　　对选择货币化置换的农户，另按户均基础设施配套建设费标准给予一次性5万元/户的奖励。

　　（二）异地集中建房模式

　　符合建房条件选择在集中居住区建房的农民，所在区域属于撤并村的，均应向集中居住区集中；所在区域属于保留村、保护村的，除原址翻建外，均应向集中居住区集中。

　　房屋建造：集中居住区建设由镇统一组织安排，房屋式样以独栋、联排为主，原则上委托专业公司建造，政府提供统一的房屋设计样式和标准，并进行监管，集中居住区内房屋的外立面及屋顶材质、颜色必须统一。集中居住区外的村民建房，应使用由镇政府推荐的通用图纸。

　　用地方式：在规划确定的农民集中居住区范围内，通过流转土地的形式落实建房用地，土地流转标准为每亩3300元／年，由镇集体经济组织办理土地农转用手续。农民集中居住区范围内原有宅基地农户可选择集中居住形式。

　　面积标准：向农民集中居住区集中的农户，建房面积标准按照新的农村村民住房建设管理规定予以核定。

　　配套设施：对在集中居住区内建房的农户，由镇政府提供建房用地并落实“五通一平”等前期配套设施。集中居住区的市政设施（农村生活污水设施、给排水管道、道路、水管、电力、通讯、网络等设施）、公共服务设施（幼儿园、健身活动场所、小公园、医疗卫生室、超市、银行网点、红白喜事办事点、公交车站等）由镇政府统一设置。

　　物业管理：聘请第三方公司进行管理。

　　三、申请与审批

　　（一）货币化置换

　　具体流程：农户向村委提出货币化置换申请材料→经村委初步审核后提交镇村建所复核→镇村建所回复村委复核结果→村委根据复核结果，做好对农户原有房屋的申报、备案、拆除、收纳等工作→村委向镇村建所提供该户已放弃宅基地的材料→村建所收到全部材料后报区规土局审核备案→经区规土局核实后报主要领导审核→经领导确认后由财政支付补贴款→镇村两级做好农村宅基地注销变更工作，形成一户一档。

　　（二）异地集中建房

　　按照《崇明区农村村民住房建设管理规定（试行）》执行。

　　具体流程：村民以户为单位向村委提出在集中居住区建房申请→经村委审核材料后提交镇（乡）人民政府→镇（乡）人民政府审核完毕后，将审核意见和有关报送材料一并报区人民政府审批建房用地→建房用地批准后，由区人民政府下发用地批准文件；由镇（乡）人民政府发给乡村建设规划许可证。

　　四、宅基地的退出

　　（一）地上物的拆除

　　货币化置换和异地集中建房村民户应当自行拆除地上物。选择货币化置换的对象，自签定协议起，一个月内自行拆除宅基地上地上物；异地集中建房的农户，应当在新房竣工验收交付后三个月内自行拆除原有宅基地地上物。如逾期不拆，由政府牵头，委托相关合法的拆房公司、所在村委帮助拆除，产生的相关费用由村民户自行承担。货币化置换的对象在地上物拆除后30天内拨付补偿金。

　　（二）不能拆除物的处置

　　地上物暂时无法拆除的情况下（比如几户为连体房屋，其中某户选择货币化安置退出宅基地，但只拆除该户会影响其余住户房屋的情况），该地上物由所在村委会进行统一管理。

　　（三）土地复垦

　　地上物拆除、土地复垦前需报区规土局进行备案验收。

　　五、组织领导

　　（一）建立工作机制

　　成立竖新镇农民集中居住工作领导小组，由镇党委、政府主要领导牵头，相关党政人大班子成员、职能部门和单位、村主要负责人作为成员，按照各自职能分工、区域实际，积极宣传引导、加强主动服务，开展深入细致工作，共同推进农民集中居住工作。

　　（二）明确责任分工

　　镇规保办负责牵头、协调各方面工作，包括相关实施细则的制定、解释；编制实施规划；基础设施建设的推动；设计房屋样式风格；集中居住区内各项协调工作等。

　　镇经济办（农办）负责指导集中居住区内土地流转；农村集体经济组织成员的界定等工作。

　　镇事务办负责集中居住区内居民的组织、管理。

　　镇事业办负责集中居住区内教育、卫生网点的设置、协调自来水管网建设。

　　镇稳定办负责对集中居住区推进过程中的矛盾协调、化解。

　　镇财政所负责农村集中居住区推进过程中的资金保障工作。

　　镇城管中队负责违法建筑的查处。

　　镇派出所负责实施集中居住区的户籍管理、新建房屋的门弄号编订等工作。

　　镇村建所负责权证合法性的认定、农民建房的审批、住宅小区物业管理、货币化安置户原宅基地上物的拆除复垦、验收、指导并落实好农民集中居住的相关政策。

　　镇市容所负责集中居住区居民环境及生活垃圾的处理。

　　镇水务所负责镇、村级河道的治理、完善土地“五通一平”后农田水利设施。

　　镇文广站负责对农民集中居住相关政策进行宣传。

　　镇纪委负责对集中居住区推进过程中不作为行为处置。

　　镇人大负责对集中居住区推进工作的督查。

　　各村委根据本实施意见结合本村实际修订好村规民约,加强村民搬迁的原宅基地和地上物的管理，搬迁村民房屋的自拆管理，做到搬后即拆、拆后即管，杜绝外来人员非法占据土地和地上物等情况发生，宣传好农民集中居住相关政策，集中居住区的土地流转和前期清障工作。

　　（三）完善监督措施

　　按照《上海市农村村民住房建设管理办法》中具体规定执行，确保农民集中居住有法可依、有序推进。由镇纪委、人大、工会等机构成立专项督查小组，对本镇在推进农民集中居住工作中的各个流程、环节进行监督，杜绝和纠正各类损害农民权益的行为，确保项目资金的廉洁使用。

　　以上未涉及但在推进农民集中居住过程中可能涉及的单位，应结合自身职责，配合相关部门做好管理服务工作。

　　本实施意见解释权属竖新镇人民政府。

　　崇明区竖新镇人民政府

　　2018年6月22日

　　拓展内容

　　上海市崇明区人民政府关于促进本区农民向城镇集中居住的指导意见

　　各乡、镇人民政府，区政府各委、办、局，区各直属单位，在崇市属有关部门：

　　改革农村建房方式，促进农民集中居住，是深化崇明农村改革和统筹城乡发展的一项重要内容。通过推进农民向城镇集中居住，不仅能优化土地资源配置、集约节约土地、改善农村生产和农民生活环境，还能有效促进城镇化建设，加快城乡一体化发展，提高农民的生活水平。根据《关于促进本市农民向城镇集中居住的若干意见》（沪府〔2016〕39号）等有关文件精神，结合世界级生态岛建设要求和本区农民居住的现状实际，现就促进农民居住向城镇集中提出如下指导意见：

　　一、指导思想

　　全面贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会和中央经济工作会议、中央城市工作会议、中央农村工作会议精神，按照市委、市政府关于推进“三个集中”的工作要求，充分尊重农民意愿，创新宅基地管理模式，积极引导农民居住向城镇集中，不断提高城镇基础设施和公共服务水平，促进土地集约节约利用，实现以人为核心的新型城镇化和城乡一体化发展。

　　二、基本原则

　　（一）农民自主，因地制宜。农民向城镇集中居住，不同于动迁征收，由农民自愿选择、自主决定。政府做好引导和服务，坚持一切从实际出发，避免“一刀切”“标准化”做法，充分考虑农民需求和政府承受能力，鼓励各乡镇结合自身优势和本地实际，制定推进农民集中居住的计划和实施方案。

　　（二）城乡统筹，规划先行。充分发挥规划的引领作用，结合本区城乡总体规划暨土地利用总体规划，统筹编制农民集中居住专项规划，全面构建更加科学合理的城乡规划体系。

　　（三）以人为本，长期坚持。考虑到农村现状条件、村风民俗的差异性以及农民建房需求的多样性，农民向城镇集中居住是一个相对较长的过程，要循序渐进，不定具体工作指标，让愿意集中居住的农民分享政策的红利。

　　三、工作目标

　　通过推进农民集中居住，为农民提供城镇化地区较为便利的基础设施和公共服务资源，改善农民居住条件和环境，让农民共享改革和城镇化发展成果，整体提高农民生活质量和获得感。促进人口向崇南城镇带集聚，优化土地资源配置、集约节约利用土地，完善城乡空间布局，推动城镇化建设和城乡一体化发展。力争通过十年甚至更长时间的努力，使本区农民居住集中规模有明显提高，农村分散居住状况有明显改善，城镇化水平有明显提升。

　　四、推进模式

　　在农民原有身份不变的前提下，以户（以合法有效的农村宅基地使用证或建房批准文件计户）为单位，按照货币化置换、实物置换和异地集中建房三种模式推进农民居住集中。

　　（一）货币化置换模式

　　在农民家庭拥有一套商品住房的基础上，鼓励需翻建、新建住房的农户放弃原有宅基地购买城镇商品房或其它置业。对农户放弃的原有宅基地按照本区制定的标准进行货币化置换。

　　（二）实物置换模式

　　重点聚焦实际居住在“三高”沿线、生态敏感地区、环境整治地区的农民，优先推进纯农地区10户以下的自然村落，引导整区域农民向核心镇、新市镇、小集镇集中居住。

　　整区域是指单个项目涉及户数300户以上，或单个项目涉及区域面积500亩以上（其中宅基地复垦面积在200亩以上）。

　　（三）异地集中建房模式

　　在确定的核心镇、新市镇、小集镇镇区周边，选择区位条件较好、交通便利、基础设施和公共服务设施共享率高的区域，规划设置若干个农民集中居住区，鼓励需翻建、新建住房的农民向规划确定的农民集中居住区集中，按照联排等方式分区域、统筹建筑风格自行建房。

　　对非农村集体经济组织成员户退出宅基地的，可进行货币补偿。

　　五、用地方式

　　（一）实物置换用地方式

　　在核心镇、新市镇国有建设用地上或通过征收土地的形式建设置换房。

　　（二）异地集中建房用地方式

　　在规划确定的农民集中居住区范围内，通过流转土地的形式落实建房用地，土地流转标准由各乡镇人民政府根据实际情况确定。农民集中居住区范围内原有宅基地农户也可选择集中居住形式。

　　六、面积标准

　　（一）实物置换面积标准

　　向核心镇、新市镇集中进行实物置换的农户，根据农户选择的实物置换区域，按照合法有效的原有宅基地面积的一定比例换购置换房，具体标准按照不同置换区域另行制定。

　　（二）异地集中建房面积标准

　　向农民集中居住区集中的农户，按照联排等方式分区域、统筹建筑风格自行建房，具体面积标准按照农村村民住房建设管理规定予以核定。

　　七、政策支持

　　（一）提供建房用地并落实相关配套设施和补偿资金

　　1.对进行实物置换的项目，可按纳入区保障性住房建设计划的方式取得商品住宅用地。

　　2.对在农民集中居住区内建房的农户，由政府提供建房用地并落实“五通一平”等前期配套设施。

　　3.对选择货币化置换的农户，由集体经济组织提供一次性货币补偿，补偿标准为7000元/平方米（按合法有效的原宅基地面积计算）。对已获得宅基地批准文件但未建造住房的农户放弃宅基地权益的，补偿标准由各乡镇人民政府确定。

　　4.对选择货币化置换的农村集体经济组织成员户，另按异地集中建房模式户均基础设施配套费标准进行奖励。

　　5.鼓励非农村集体经济组织成员户退出现状宅基地，补偿标准为7000元/平方米（按合法有效的原宅基地面积计算）。鼓励继承房屋的公民退出现状宅基地，可按低于7000元/平方米的标准补偿，补偿标准由各乡镇人民政府确定。

　　（二）整合项目建设资金扶持集中居住区建设

　　各乡镇、各区级有关职能部门要加强对接，创新工作思路，积极集聚各类政策资源，支持农民集中居住工作。要整合建设用地减量化、新农村建设、水利建设等项目建设和各类惠农资金，优先投放到农民集中居住区建设。

　　（三）实行基础设施优先配套

　　重点支持农民集中居住区完善农村基础设施和公共服务场所建设，卫生、教育、公交、道路、通讯、有线电视、文体设施等城乡公共基础设施建设项目要优先向农民集中居住区整合聚焦。

　　八、组织领导

　　（一）建立健全工作机制

　　成立区级推进农民集中居住工作领导小组，由区政府主要领导任组长，相关分管领导任副组长，领导小组下设办公室，办公室设在区规划土地局。区发展改革委、区农委（农办）、区建设管理委、区交通委、公安崇明分局、区人力资源社会保障局、区民政局、区财政局、区规划土地局、区住房保障房屋管理局、区水务局等相关部门作为成员单位，按照各自职能，开辟绿色通道，主动服务，积极支持，共同推进农民集中居住各项工作。

　　（二）明确责任分工

　　区发展改革委负责农村居民人口发展规划研究，协调推进城乡基础教育、文化体育、医疗卫生等社会事业的平衡发展，协调乡镇做好农民集中居住区域基础设施建设和管理维护。

　　区农委（农办）负责指导农民集中居住区内农用地流转。土地承包权、使用权、经营权的变更确认。农村集体经济组织成员的界定。指导农村集体经济组织的调整及权益分配。统筹美丽乡村建设、农业发展专项资金等政策资源与农民集中居住工作的衔接。

　　区建设管理委牵头负责农民集中居住相关配套政策的研究和制定等工作，跟踪调研评估实施情况，研究相应干部绩效考核办法。

　　区交通委负责农村地区道路建设资源统筹管理，指导乡镇做好农民集中居住区外围交通道路设施配套建设和管护。合理增设和调整优化公交线路站点，方便农民集中居住区居民出行。

　　公安崇明分局负责实施农民集中居住后的户籍管理和对新建房屋的门弄号编订等工作。

　　区人力资源社会保障局负责实施农民集中居住后相关人员的就业指导和被征地人员的社会保障等工作。

　　区民政局负责实施农村集中居住后的村居组织管理等工作。

　　区财政局负责整合建设用地减量化、新农村建设、水利建设等项目建设和各类惠农、补贴资金，专款专用，保障和管理农村集中居住推进过程中的资金使用等工作。

　　区审计局加大对农民集中居住工作涉及资金使用情况的审计。

　　区规划土地局负责结合本区总体规划暨土地利用总体规划，编制全区村庄布点规划，在此基础上，编制农民集中居住专项规划。指导乡镇编制农民集中居住区布点规划和规划集中居住区建设方案。做好农民集中居住区内农民建房的规划和用地审批。研究形成具有崇明本土特色的房型和建筑风格的农民建房图集，指导乡镇做好建筑风格引导工作。牵头推进退出宅基地的整理复垦，并负责原宅基地退出复垦后的土地权属确认。

　　区住房保障房屋管理局负责探索建立农民集中居住区小区管理新模式。

　　区水务局负责农民集中居住区供水方案的编制和实施过程中的行业指导。统筹开展农村生活污水处理项目建设和行业管理。做好镇村级河道治理的政策、资金协调和项目监督管理，改善建成区水环境面貌。完善土地复垦后的农田水利设施。

　　区监察局强化工作推进的监督，杜绝和纠正各类损害农民权益的行为。

　　区社建办要对农民集中居住区的各项社会建设情况进行定期调研，指导乡镇及有关村委会探索和完善相关社会管理模式。

　　各乡镇应结合本指导意见和各乡镇实际，研究制定适合本乡镇的农民集中居住的工作计划和实施方案，编制本乡镇农民集中居住区布点规划、深化规划集中居住区建设方案、制定农民集中居住工作计划等。按照市、区农民建房有关规定落实建房用地和“五通一平”等前期配套，做好农民集中居住区农民自建房的组织实施和建设管理，组织实施实物安置农户的安置等工作。切实加强居民搬迁后原宅基地的管理，加强搬迁居民房屋的清拆管理，做到搬后即拆、拆后即管，杜绝外来人员非法占据土地和地上物等情况的发生。

　　以上未提及但在农村集中居住过程中可能涉及的单位，应结合自身职责做好相关管理和服务工作。

　　（三）组织实施

　　各乡镇是推进本地区农民集中居住的实施主体，要充分尊重农民意愿，广泛深入地宣传推进农民集中居住的重要意义，充分调动广大农民参与集中居住的积极性和主动性。要加强组织领导，由乡镇主要领导牵头，明确责任部门，统筹协调好农民集中居住建设工作。

　　各乡镇农民集中居住的工作计划和实施方案须报经区政府常务会议审议通过后方可组织实施。

　　 2017年2月22日