沈阳二手房公积金贷款额度怎么算

　　（一）计算公式

　　住房公积金贷款额度的计算公式是：(借款申请人住房公积金缴存基数×12×还贷系数×贷款年限)×流动性调节系数（来源：沈阳住房公积金商品房贷款政策指南）

　　其中：

　　公积金缴存基数也就是计算公积金缴存额度的工资基数，如果有共同申请人，一般是按照较低那个计算；具体可以看这篇文章：沈阳住房公积金缴存全攻略 一文带你看懂公积金缴存

　　还贷系数是统一的，沈阳现在按照30%计算。

　　贷款资金使用率和流动性调节系数由市住房公积金管理中心定期向社会公布，据沈阳住房公积金管理中心18年7月公告，沈阳住房公积金贷款使用率为98.44%，对应流动性调节系数为0.8。

　　这么一来，你能贷多少，代入数字一算就知道了...才怪！

　　贷款额度是有限制的！

　　（二）额度上限

　　大家要有一个认识，就是公积金贷款每个人的贷款额度可能不一样，但是都有三个上限，姑且就把它们叫做最高上限、余额上限和比例上限。最高上限是每个人都一样的，余额上限则根据公积金账户余额不同而不同，比例上限则根据你放款总额的不同而不同。

　　1.最高上限

　　公式括号内部分的最高限额是规定死的，谁去贷款都一样，规定如下：

　　申请人一方缴存住房公积金，贷款的最高限额为40万元;

　　申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，贷款的最高限额为60万元;

　　家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额为80万元。

　　郊县贷款最高限额按规定执行：

　　辽中、新民、康平、法库管理部申请人一方缴存住房公积金，贷款最高限额为35万元;

　　申请人及共同申请人双方缴存住房公积金，贷款最高限额为50万元;

　　家庭成员三人以上共同申请贷款的最高限额为55万元。

　　用上面的数字乘以流动性系数0.8，就是你最终能贷到的最高上限。

　　注意：共同申请人必须为家庭成员，男女朋友并不算哦。

　　2.余额上限

　　按照规定，贷款额度不能超过申请人及共同申请人公积金账户缴存余额的15倍(公积金账户缴存余额不足2万元的，按2万元计算)。

　　余额上限的意思是说，就算你刚毕业就入职了年薪1W的公司，但你才刚开始缴纳公积金，账户余额才几千，那么你也只能申请2万元（不足2万元算2万）的15倍的贷款，也就是30W。想要贷满40万，账户余额至少要有26667元。

　　余额上限也是指公式括号内部分，实际到手还要乘以流动性系数0.8的。

　　3.比例上限

　　比例上限，说白了就是你得首付多少。你的贷款额度必须不能大于总房款减去首付额，毕竟住房公积金贷款只是给你买房的福利，如果贷出来的款让你还完房贷之后还有剩，就违反了这福利设立的初衷了。

　　购买各种房产的比例上限如下：

　　首次购买普通商品住房，贷款总额最高不得超过商品房成交价的80%（首付20%），且不得超过贷款最高额度。再次申请住房公积金贷款，贷款首付比例为40%，贷款总额不得超过60%。

　　首次购买存量房(二手房)，贷款比例按核准价计算(成交价高于评估价的，按评估价作为核准价，不含房屋装修及除房屋以外其它物品价款)，根据房屋竣工使用年限不同，首付比例也不一样：

　　房屋竣工使用年限为十年内(含十年)，贷款首付比例为30%，贷款比例不高于核准价的70%;

　　房屋竣工使用年限为十年以上、二十五年以内，贷款首付比例为40%，贷款比例不高于核准价的60%。

　　再次申请住房公积金贷款买二手房，也是同样情况：

　　房屋竣工使用年限为十年内的(含10年)，贷款首付比例为50%，贷款比例不高于核准价的50%;

　　房屋竣工使用年限为十年以上、二十五年以内，贷款首付比例为60%，贷款比例不高于核准价的40%。

　　经拍卖成交的住房(即拍卖房)，贷款比例按拍卖成交价计算，贷款比例同存量房（二手房）。

　　2019年4月18日，沈阳本地宝小编咨询公积金客服12329核实，沈阳目前实行的公积金政策是“认房又认贷”，即以往有住房公积金贷款，还清后再购房，执行二套房政策。考核商业贷款，以往有商业贷款还清后，首次用公积金贷款，也算是二套房。

　　（三）贷款年限

　　你买的房子的贷款年限、你的还贷年龄和是否是组合贷都会影响你的贷款年限，从而影响到你的贷款额度。房屋使用年限超过25年或者列入拆迁范围的住房就不能再申请公积金贷款了。

　　1.房子的贷款年限

　　商品房贷款年限：贷款的最低期限为1年，最高期限为30年。

　　二手房、拍卖房贷款年限：贷款的最低期限为1年，最高期限为二十五年减房屋竣工使用年限且不超过20年。

　　商品房的贷款期限得看你的还贷年龄，二手房的贷款年限除了看年龄之外，最高不超过20年，如果是老房子，还要再短一点。举个例子，如果你准备入手的房子已经有15年房龄了，那这套房子申请住房公积金贷款的最高期限就是（25-15）年，也就是最高只能贷10年。

　　2.你的还贷年龄

　　一般来说，你的贷款年限最多只能计算到法定退休年龄，也就是男满60周岁，女满55周岁。但是如果满足如下情况的话，能延长5年至男满65周岁，女满60周岁：

　　男方年满45周岁，女方年满40周岁；

　　连续缴存公积金3年(含3年)以上；

　　首次申请公积金贷款；

　　3.是否是组合贷

　　所谓的组合贷，就是你用买的房子超贵，只用住房公积金贷款不够还，还要向银行借一部分商业贷款才买得下来的情况。

　　这种情况下，公积金贷款部分的贷款年限和商业贷款部分的贷款年限必须相同。

　　（四）最高额度的条件

　　自此，影响你贷款额度的因素就齐了。

　　最高上限：最高只能贷到最高上限。

　　余额上限：公积金账户余额要超过21333元，才能贷到最高上限。

　　比例上限：交完首付剩下的房款不超过最高上限（超过了就要申请组合贷了）。

　　贷款年限：房子越新，年纪越轻，不受商业贷限制，贷款年限越长，就越容易贷到额度上限。

　　缴存基数：缴存基数越高，你就越容易贷满额度上限。

　　所以，再让我们回顾一下贷款公式：

　　（借款申请人住房公积金缴存基数×12×还贷系数×贷款年限）×流动性调节系数

　　流动性调节系数为0.8，还贷系数为30%

　　那么，简单算一下，满足余额上限的条件，以贷款年限30年计算，缴存基数只要达到3704，就能贷满40万。

　　而随着贷款年限的缩短，缴存基数也要相应地上涨，才能贷满额度。